樓市和股市都習慣于概念炒作，所謂學區房，完是一種營銷策略，這種概念炒作的結果，能使房價上漲，要是一般開發商，都愿意推波助瀾，但關云天以實體制造業起家，不是那種唯利是圖的商人，他不想在這種事情上費心思。

“咱們不用管什么學區房，不過這個位置確實不錯，否則地價也不會這么貴。六號地塊離市商業中心不遠，在市區可開發土地資源中，屬于區位最好的地段，昌達地產公司以二百一十萬的價格競拍成功，價格雖然較高，我看中的是其稀有性，這樣的資源以后不會再有了。”關云天道。

“不過，為了拿下這兩塊土地，昌達地產也是花了大價錢呀！”老薛感嘆道。

“是花了近十個億，但你得這么想，這十億資金存在銀行，每年的利息是多少？這兩塊土地即使不開發，放到明年這個時候，其價值又是多少？我敢打賭，像這樣的土地資源，一年以后，地價至少上漲百分之二十！當然，咱們是正規地產開發企業，不是倒賣土地的商人。”

“根據土地價格，這兩個項目做下來，其房價將達到華源市的新高，到時候銷售不會成問題吧？”老薛一直做人事管理，他對市場營銷基本沒有概念。

“你不是說了嘛，三號地塊屬于學區房，有投資價值，銷售應該不成問題，六號地塊毗鄰商業繁華區，在任何城市，這種地段的房子都不愁賣，房價雖高，自有其道理。但是，在這么好的地段，咱們應該把項目做成精品。”關云天道。

“你是說把這兩個項目做成高檔小區嗎？”

“六號地塊應該做成高檔小區，因為那里毗鄰繁華商圈，華源市目前缺乏高檔次的住宅小區。至于三號地塊，如果真考慮學區房的概念，房子的戶型和小區檔次還真得仔細斟酌。”

“是啊，學區房之所以有投資價值，就在于它很好出租，某個家庭即使為了自家子女上學，購買了某處學區房，在自家子女從這所學校畢業離開后，如果不愿繼續住在這里，房子或租或賣，都很容易處理，而且升值空間較大。”老薛解釋道。

關云天點頭贊同，“那就是說，三號地塊開發的小區，檔次不能太高，面積不能太大，否則，難以體現其學區房的功能。”

“不能說部用于出租，起碼兩室一廳的要占一半，即使學區房，也有買來自住的，所以，一百多平方的大面積戶型可以考慮一部分，但不能太多。”

“嗯，只有確定了小區檔次和戶型，才能讓設計部門動手設計。按照這個設想，三號地塊要開發成混合小區。”關云天道。

“可是，在動手設計之前，這兩個項目的建筑容積率，是不是應該主動跟市建委溝通一下？”

“這有什么好溝通的？不是有規定嗎？按職能部門的有關規定執行就是了。”

這兩年，老薛負責昌達地產公司的外聯事宜，通過接觸，他逐漸了解到一些內幕，“其實，昌達地產在市里做的第一二個項目，在容積率方面就有

些吃虧。”

“吃虧？昌達地產的項目從來就不追求過高的容積率？吃虧之說從何談起？”關云天莫名其妙。

“我也是后來才知道的。大概兩三個月前，我去市建委辦事，一位知情人士告訴我，他說以昌達地產所做的兩個項目的區位，容積率還可以提高百分之五，因為跟咱們關系不熟，有關部門就沒有把這個情況告知企業，還是按普通地段規定容積率。據說，損失這百分之五的容積率，起碼讓每個項目少建五棟樓，這不就是吃虧了嗎？”老薛道。

關云天覺得事情很蹊蹺，“小區建筑容積率跟區位有什么關系？以前怎么不知道還有這個政策？”

“這是華源市的一項地方政策，以前在縣城確實沒有這一說，但華源市規定，地塊位置越好