特區房管局在制定土地轉讓價格時，給開發商預留了20到30的毛利潤，按理說不可能吸引不到投資才對。

但實際情況卻恰恰相反，香港的地產商覺得來特區投資的風險實在太大。

1980年前的深海特區，本地居民年收入和國內其他地方差不多。甚至因為這里是邊境地區，管控極為嚴格，反倒拖累了經濟發展。

雖說現在人民幣兌港幣的官方匯率，是1比33，但在一個人均年收入還不到500元人民幣的地方，卻要以3500港幣每平米的價格來銷售房子，是你瘋了還是我瘋了？

但深海特區的第一個商品房小區，東湖麗苑在香港開盤后卻遭到了哄搶。這不是因為香港地產界的正規軍們出現了集體誤判，而是值錢的根本不是房子本身。

當時為了促進銷售，深海特區政府特意出臺了一個臨時政策。凡是購買一套東湖麗苑的房子，就贈送4個深海市的居民戶口遷入指標。如果遷入深海市的人，原先是農業戶口，則指標減半為2個。

在計劃經濟時代，國內通過嚴苛的戶籍制度來管控人口流動。想要遷移戶口是一件很麻煩的事，更別提從農業戶口轉為非農戶口了。那在二十一世紀之前，被稱為“鯉魚躍龍門”。

所以香港人去搶購東湖麗苑的房子，真正想買的是把親朋好友，從內地遷到深海特區來的落戶指標。

深海特區的這個土政策肯定是嚴重違規的，隨時都有被上級政府叫停的可能。所以即使東湖麗苑在香港賣的很不錯，依舊沒有正規地產公司來特區跟風建樓，因為他們需要控制風險。

周陽猜測深海特區這種“買房送戶口”的做法，應該沒法持續太久。因為這個口子要是一直留著，其他地方很快就會開始模仿，那時候全國的戶籍政策立馬就會陷入大混亂。

特區政府這種敢為天下先，不管不顧的草莽流打法，的確為自己殺出了一條發展的血路。

但在突破規則的時候，必須建立新的規則。否則新舊銜接不好，就可能會出現制度漏洞。商品房預售制度就是一個典型，深海特區炒香港的作業時，為什么只抄了一半？

因為香港地產商覺得風險太高不敢來，于是特區政府為了吸引投資，只能降低門檻讓那些敢賭一把的非正規軍入局。

但深海特區樓市的虛火，一點不比鄰居香港低。只要上級一取締“送戶口”的政策，特區的房子立刻就會沒人買。等到那時候，政府為了不讓開發商們破產，就更不敢提高門檻了。

而時間久了之后，原本的陋習變成了慣例，想要再來更改就十分發難了。

周陽不清楚自己的努力能不能改變大勢，但他如果明知道一件事問題很大，自己有機會進行彌補卻放任自流，那么他良心上會過不去。

所以周陽邀請包家來深海特區開發一個樓盤，除了為深海的土地價值進行背書之外，也是希望通過與九龍倉這樣的大型地產公司合作，為內地的商品房預售制度，制定一套完整規范的操作流程。

瓊樓置業與九龍倉簽署合作協議后的第三天，科曼斯基終于再次飛抵香港。

科曼斯基還沒來得及詢問美元債的事情，周陽先送上了另一個驚喜。既然是學習香港這邊賣樓花的規范流程，那么買樓客戶的預付購樓款，就不能直接進入地產公司的賬戶。而是由他們委托一家律師事務所，開設一個專門的信托賬戶進行管理。

但律師行是搞法律，不是搞金融的。所以對于賬戶內資金的保值增值，他們也需要二次委托給專業的金融機構來負責，自己只充當監管者而已。

通常來說，這種信托賬戶肯定是委托給托信托公司來代管，但投行的資管部門同樣可以代客理財。

所以周陽自然要虎口奪食，他直接從特區方面入手，說服房管局下達一項規定，