恒大地產(chǎn)。

林榮亨正在翻閱公司的物業(yè)資料，心情非常的不錯！

恒大地產(chǎn)又在中環(huán)購置了一幢商業(yè)大廈——萬興大廈，收租面積為8.5萬平方尺，年租金為190萬港幣（1970年計），這筆物業(yè)一共花了恒大地產(chǎn)2200萬港幣。

此時，恒大地產(chǎn)計有：

收租物業(yè)：勵精大廈（皇后大道）、環(huán)球大廈（德輔道）、中聯(lián)成大廈（皇后大道）、萬興大廈（中環(huán)云賢街）、中匯大廈（九龍觀塘），共計五幢大廈，當(dāng)前資產(chǎn)價值1億港幣（成本為8000萬港幣）；五幢收租物業(yè)面積為39.5萬平方尺，今年（1970年）的年租金是790萬港幣，明年的年租金可達(dá)1100萬港幣左右。

在建的商業(yè)項目——星河中心，總投資為8000萬港幣，當(dāng)前投資的資金為3000萬港幣；星河中心為恒大地產(chǎn)的合資項目，占股50（恒大已經(jīng)出資1500萬港幣）；星河中心項目建成之后，寫字樓面積為50萬平方尺，購物中心為18萬平方尺。

商業(yè)地皮——禮泰大廈（舊址），占地面積為4萬多平方尺，若是重建可獲得40多萬平方尺的收租物業(yè)，這塊地皮一共花了恒大地產(chǎn)2300萬港幣的資金；考慮到各方面因素，這塊地皮預(yù)計將被‘腌’起來，也有可能被高價出售，以此來刺激股價或減輕債務(wù)。

住宅樓盤——18個小型住宅樓盤（開工8個，竣工1個），2個中型樓盤（未開工），這些樓盤的地皮預(yù)計花了6000萬港幣，此時同樣升水了不少，預(yù)計僅土地價值就值個7000多萬港幣；加上已經(jīng)投入進(jìn)去的資金，價值恐怕已經(jīng)有8000萬港幣了。

恒大地產(chǎn)還手握2000萬港幣的現(xiàn)金。

加上物業(yè)資產(chǎn)，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)已經(jīng)接近2.4億港幣；

恒大地產(chǎn)的成本應(yīng)該是1.9億港幣（貸款1億、集資0.7億、自有0.2億），半年的回報率已經(jīng)高達(dá)25，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行的半年利息8，更何況恒大地產(chǎn)的平均貸款半年利息只有6。

回報率雖然高，但也只是體現(xiàn)在物業(yè)和地皮升值的價值上面，而公司的凈利潤恐怕不會太亮眼。

比方說，恒大現(xiàn)在擁有的收租物業(yè)預(yù)計在1971年可達(dá)1100萬的租金，但是這筆款還不夠償還當(dāng)前貸款的利息1200萬港幣。

而關(guān)于出售期房，港府規(guī)定只能在工程竣工前9個月開始出售，那么按照恒大的地盤進(jìn)度，在1971年期房銷售金額占比不會太高；但若是到了1972年，恒大地產(chǎn)的財務(wù)將非常亮眼了。

所以，恒大地產(chǎn)的住宅樓盤才是盈利的根本所在，商業(yè)樓宇只是能體現(xiàn)公司資產(chǎn)高低的一個重要指標(biāo)。

最后，林榮亨決定不能滿足現(xiàn)狀，在1970年剩下的一個半月里，恒大地產(chǎn)至少要通過股市集資、銀行貸款，再獲得不低于1億港幣的資金。

根據(jù)林榮亨的分析，70年代初期的恒大地產(chǎn)，和前世80年代初期的佳寧集團(tuán)情況不一樣；70年代初期，房價、地價是一直漲到1973年3月的，只是經(jīng)過股災(zāi)才被扼殺；而80年代初期，房價、大家其實(shí)在1981年的下年內(nèi)就已經(jīng)開始疲軟甚至下挫了，中英談判只是捅破了而已；地產(chǎn)暴跌再加上佳寧集團(tuán)的海外投資不利，這才導(dǎo)致佳寧集團(tuán)的翻船。

通過這些分析，林榮亨心里越來越有數(shù)了，那就是瘋狂的泵水和貸款，在1973年3月之前，恒大地產(chǎn)起碼要通過股市泵水5億港幣的資金，通過銀行貸款起碼要有5億港幣的資金。

林榮亨召集恒大地產(chǎn)的主要幾位高層，舉行了一個會議。

“將市場部的人派出去，恒大地產(chǎn)需要再購買兩幢總和不低于15萬平方尺的收租物業(yè)，所需資金通過發(fā)行新股來籌集！”

林榮亨的話傳到眾人耳邊，