而且還有一個(gè)問(wèn)題，在場(chǎng)還沒(méi)人提到，那就是容積率的利用率。

國(guó)內(nèi)商場(chǎng)有個(gè)通病，樓層越往上，人氣越冷清，對(duì)于一步路都不想多走的國(guó)內(nèi)顧客來(lái)說(shuō)，去高樓層消費(fèi)是有心理障礙的，一般從第三、四層開(kāi)始，人氣就會(huì)逐步冷清。

所以國(guó)內(nèi)商場(chǎng)大部分都是六層以下，而六層樓對(duì)容積率的利用率太低，步行街同樣如此。

如果只做商業(yè)街區(qū)，那文彥棋爭(zhēng)取來(lái)的高達(dá)5的容積率，根本發(fā)揮不出來(lái)。

作為一名合格的地產(chǎn)商，如果不能把容積率充分利用上，把每一寸土地都盡可能的攥取最大價(jià)值，那就是巨大浪費(fèi)。

所以，定位不僅要考慮回款周期，也得充分考慮到容積率。

王流左右權(quán)衡，心里有了主意，敲敲桌子，壓下眾人的議論，沉聲道

“意見(jiàn)我都聽(tīng)了，說(shuō)的都不錯(cuò)，把項(xiàng)目做成綜合體，這一點(diǎn)上都沒(méi)意見(jiàn)，目前爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，都在具體做哪些業(yè)態(tài)上。”

眾人紛紛點(diǎn)頭。

王流繼續(xù)道“楊經(jīng)理提的購(gòu)物中心想法很不錯(cuò)，不過(guò)只能作為一種業(yè)態(tài)，不適合全面覆蓋，一來(lái)市里市場(chǎng)有限，消化不了這么多鋪位。

二來(lái)成本高，回款慢，財(cái)務(wù)壓力太大。

三來(lái)……容積率的利用率太低，別忘了，一個(gè)項(xiàng)目能有多大賬面價(jià)值，可都在實(shí)實(shí)在在的開(kāi)發(fā)面積上，想把項(xiàng)目利益最大化，每一寸土地都該利用上?！?

眾人再度點(diǎn)頭。

楊凱也深表認(rèn)同“王總說(shuō)的對(duì)，是我沒(méi)考慮充分?！?

王流微微頷首，沉聲道“購(gòu)物中心可以確定下來(lái)，規(guī)劃一下，蓋個(gè)大型商場(chǎng)就夠了，剩下業(yè)態(tài)選擇上，第一要考慮容積率，第二也要考慮財(cái)務(wù)壓力，盡可能的縮短回款周期。

酒店和寫(xiě)字樓都可以安排上，眼下市場(chǎng)雖然趨近飽和，但隨著將來(lái)市里經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，這塊的需求也會(huì)持續(xù)提升，收益是有的。

另外還有最重要的一點(diǎn)，業(yè)態(tài)選擇上，一定要加上公寓，論到回款速度，還是蓋房子來(lái)的最實(shí)在，不用等蓋好就能賣(mài)，能極大緩解我們的財(cái)務(wù)壓力。

而且，這塊我們也熟?！?

“說(shuō)的是?！?

“利用商業(yè)區(qū)聚攏人氣，再用公寓回款，正好能平衡財(cái)務(wù)壓力，王總這個(gè)提議很好?！?

眾人紛紛點(diǎn)頭。

王流環(huán)顧一眼眾人，總結(jié)道“既然沒(méi)人反對(duì)，那就這么定了，這個(gè)項(xiàng)目總共做商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓和公寓四種業(yè)態(tài)。

定位敲定，接下來(lái)再討論一下未來(lái)的銷(xiāo)售問(wèn)題吧，公寓不用說(shuō)，肯定是要賣(mài)的，但是商場(chǎng)、酒店和寫(xiě)字樓，將來(lái)我們是自己持有，還是出售，或者租售結(jié)合？”

“賣(mài)了吧，這樣最干脆?！?

“對(duì)，光靠收租子，想收回成本得等到猴年馬月，這么大筆資金壓進(jìn)去，萬(wàn)一將來(lái)資金鏈緊張，那風(fēng)險(xiǎn)就大了，還是直接賣(mài)了回款穩(wěn)妥。”

“我同意出售。”

有人同意賣(mài)。

也有人想持有。

“我反對(duì)賣(mài)，蓋完就賣(mài)，拿錢(qián)走人，那是住宅地產(chǎn)才干的事，我們現(xiàn)在干的是商業(yè)地產(chǎn)，得轉(zhuǎn)變一下思想了。”

“我也不同意，剛才王總已經(jīng)說(shuō)了，可以利用公寓回款，資金上壓力已經(jīng)不大了，剩下的物業(yè)當(dāng)然是自己持有最劃算，回款周期雖然慢，但勝在持久，能形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這才是最重要的。”

“我也同意自己持有。”

兩邊爭(zhēng)執(zhí)不下，王志新跳出來(lái)打圓場(chǎng)“說(shuō)的都有道理，要不我們干脆租售結(jié)合吧，賣(mài)一部分，自己留一部分?！?

王流瞥他一眼，淡淡道“賣(mài)哪一部分，留哪一部分？如果只賣(mài)差的，有人來(lái)買(mǎi)嗎？如果賣(mài)了好的，自己留下差的，那不是更虧？”

商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有三種，第一，銷(xiāo)售收入，直接賣(mài)掉，