鎮(zhèn)旦大廈是臨黃浦江最近、景觀最佳的高級辦公樓,圣達(dá)集團(tuán)在其購買了三層做為集團(tuán)在上海的總部。大廈與香格里拉大酒店，上海國際會議中心，東方明珠塔和上海海洋水族館為鄰。

室內(nèi)采用古典高雅的歐洲宮廷式建筑風(fēng)格，大堂挑高12米,以金色為主色系,歐洲宮廷式穹頂設(shè)計,精美的吊頂燈飾，充分展現(xiàn)大樓古今合壁和穩(wěn)重氣派的形象。

秦凡被集團(tuán)公司給他配備的秘書蕭瑩引導(dǎo)到小型豪華的會議室里，蘇劍、艾谷、李顯政、魯沖、張瑋等，還有從香港趕來的老楊和公司聘請的總經(jīng)理詹姆斯.威爾，除了楊雄、被逐出的章強(qiáng)和在美待產(chǎn)的唐月，公司的董事成員基本上來齊了。

董事會的議題是秦凡提出的：計劃在年底前，圣達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司籌建商業(yè)規(guī)劃研究院、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊、商業(yè)管理公司，要形成圣達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。

至于公司架構(gòu)上，秦凡提議將集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)徹底分離，即“人、財、事”分離。

為提高風(fēng)險控制能力，圣達(dá)內(nèi)部對集團(tuán)的決策程序、決策內(nèi)容、決策標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行討論，最終形成事關(guān)投資決策、項目決策、租金決策的3個核心文件。

聽到下面嗡嗡的議論聲，秦凡敲了敲桌面，繼續(xù)道：“圣達(dá)的財務(wù)體系也要規(guī)定工程成本、營銷成本以及管理成本等3項剛性指標(biāo)，不能超支—即使利潤超額也不能例外。要建立成本預(yù)警制度，成本支出只要超出計劃書的范圍，有關(guān)部門要向總裁和董事長提出警示與分析報告?！?

秦凡的提議得到蘇劍和李顯政的支持，艾谷雖然有些微詞，卻拿不出更好的解決預(yù)案，至于魯沖和張瑋一直是蘇劍和秦凡指哪打哪的干將，自然也沒有什么意見，而香港來的老楊和詹姆斯.威爾，都是帶著耳朵來的。

在通過秦凡的提議后，艾谷拿出投資部在各地的考察報告，經(jīng)過運(yùn)算，如果按上海項目的三分之一計算，總投入也要上千億資金。

秦凡把考察報告看了看，先聽聽他們的看法和想法，嗡嗡議論了一會后，都覺得攤子鋪得太大，一時不慎，就有可能像多諾米骨牌一樣產(chǎn)生連續(xù)倒塌。

“而且投入巨大，勢必要向銀行貸款，銀行給貸還好點(diǎn)，如果銀行緊縮銀根，光靠公司現(xiàn)有的資金是難以為持的。”艾谷提醒道。

秦凡一邊聽著他們的商議，一邊翻看蕭秘書送來的《關(guān)于萬達(dá)目前的發(fā)展現(xiàn)狀報告》，這是按照他的建議成立的調(diào)查監(jiān)督部，近期對萬達(dá)的調(diào)查分析。

根據(jù)報告所述：老王自去年就與沃爾瑪談判，希望其入駐長春萬達(dá)項目，但苦心之下?lián)Q來的僅是沃爾瑪客氣地表示有興趣的信函。一年后，沃爾瑪與萬達(dá)在極其苛刻的條件下簽約。而這次合作也奠定了日后沃爾瑪入駐+底商銷售的早期模式。

秦凡知道這時老王扮演的僅是國際零售業(yè)巨頭與地方政府之間的中介者和平臺租售者的小角色，不過沃爾瑪?shù)娜a(chǎn)業(yè)鏈整合、無縫連接、客戶拉動等策略也極大地震撼了老王。

以沃爾瑪與供應(yīng)商的關(guān)系為例，萬達(dá)如法炮制，與各大主力店簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，約定城市選擇，租金水平、優(yōu)惠條件等以批量談判的方式提高效率;萬達(dá)與各個主力店在開店之前進(jìn)行協(xié)商，內(nèi)容涉及城市、地段、規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)等。

這些通常被業(yè)內(nèi)外包的工作則直接由萬達(dá)規(guī)劃院、商務(wù)部以及物業(yè)管理公司等親力親為。

而之后為了擺脫對沃爾瑪?shù)囊蕾?，老王試圖對產(chǎn)品及商業(yè)模式進(jìn)行前所未有的創(chuàng)新-----源于室外步行街模式的大體量街區(qū)組合店。

這一設(shè)計存在嚴(yán)重缺陷—定位為純商業(yè)，零售比重高達(dá)80%，主力店卻相對獨(dú)立，室外街區(qū)無法聚斂人氣;具體業(yè)態(tài)組合上，主力店比例過重且租金低，老王被迫依賴分散出售店